有人戲言，當代人的荒島求生，可能只需要帶一個手機和充電寶。晚上網(wǎng)購下單，一早輪渡貨運到手，絲毫不用慌亂。

這當然有些夸張。但近年來電商興起、直播遍地，網(wǎng)購確實來勢洶洶，改變了我們的生活習慣。

襯托之下，實體商鋪就像“小透明”，遠沒有那么高調(diào)。除了少數(shù)“網(wǎng)紅店”能吸引不少人排隊打卡，它們最大的音量不過就是回家路上聽到的大喇叭廣播：“喜歡您來”。

不少置業(yè)人士也因此打起了退堂鼓：電商的沖擊，究竟有多大？投資店鋪——自己當老板或者收租，還香嗎？

“加油，尾款人”“買它買它”……在這些電商的高音聲浪下，幾乎人人都能真切感覺到，電商確實異軍突起了。

根據(jù)商務(wù)部公開數(shù)據(jù)，從 2014 年至 2021 年，中國已經(jīng)連續(xù) 8 年成為全球規(guī)模最大的網(wǎng)絡(luò)零售市場 [1]。不僅規(guī)模大，增長速度也驚人。8 年間，實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額的比例已經(jīng)從 9.4% 躍升至 24.5% [2]，猛踩油門，勢如破竹。

網(wǎng)購，在現(xiàn)代人生活中占據(jù)了重要一席，多達 79.1% 的網(wǎng)民都已成為網(wǎng)購選手 [1]。

再加上疫情，大家出門、逛街的次數(shù)也更少了，實體店鋪受到了不少沖擊。于是，唱衰聲四起，大家不禁發(fā)問：實體商鋪，真的不香了嗎？

實際上，雖然電商零售額前期發(fā)展一路攀升，但想要撼動實體商鋪，還是差了點火候。

2021 年，網(wǎng)上零售額占社會零售總額的比例下降了 0.4% [2]，并沒有如傳說中一路高歌猛進。

對比之下，根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)，近 5 年，除了 2020 年，其余 4 年全國新開業(yè)的商業(yè)項目都超過了 500 個，而 2021 年，項目數(shù)量同比增長了 34% [3]。

畢竟，電商再發(fā)達，誰能拒絕逛街的誘惑呢？尤其是有些消費，線下體驗不可取代，無論物流和電商怎么升級，都擁有旺盛的生命力。

匯客云數(shù)據(jù)顯示，餐飲美食業(yè)是線下客流量的大頭，占比將近三成 [4]。

果然人是鐵飯是鋼，下館子的需求少不了。而且周末外出，約上三兩好友聚會，也還是得去線下門店。

生活精品、大型零售的線下客流占比緊隨其后。消耗品和必需品的購物需求旺盛，除了線下選購時貨品看得見摸得著，在形形色色貨架間游走的煙火氣，也是網(wǎng)購不可比擬的。

所以說，實體商鋪并不會被擠出賽道。并且，實體商鋪還擁有一片大展拳腳的空間。

“全民理財”時代，基金、股票、理財，種種投資產(chǎn)品一直火熱，但顛簸的市場常常讓理財人綠得措手不及。而在不確定性充斥的時期，房地產(chǎn)往往被視為財富避風港 [5]，其中，以商業(yè)地產(chǎn)的利潤優(yōu)勢最為明顯。

2017 年，云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計了 100 座城市房產(chǎn)靜態(tài)租賃的投資回報率。這是衡量房地產(chǎn)投資的重要指標，簡單來說，投資回報率高，相同成本能獲得的收益就更大。

相比于住宅類 1.5% - 3% 的回報率，投資商鋪幾乎能多賺一倍。在各等級城市，投資商鋪的靜態(tài)租賃回報率均超過 4%，一線城市的優(yōu)勢最為亮眼。聚焦到地價便宜的城市，這個數(shù)字甚至逼近了 8% [6]。

即使 2020 年房地產(chǎn)整體遇冷，但根據(jù)中指研究院的持續(xù)監(jiān)測，商鋪租金已經(jīng)隨著經(jīng)濟一同穩(wěn)步復(fù)蘇；按照去年的表現(xiàn)來估計，租金或?qū)⒎€(wěn)步恢復(fù)增長，“王者歸來”指日可待 [8]。

誠然，哪怕商鋪過往的表現(xiàn)好，也隨時可能步入“漲不動”的瓶頸期。但國內(nèi)商鋪市場的天花板，一時還難以望見。

城市人均可支配收入水平和城市人均商業(yè)面積呈現(xiàn)正相關(guān) [9]，這就表示隨著大家錢包越來越鼓，人們逛街購物的需求還會增加。

國際購物中心協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2018 年，世界發(fā)達國家的人均購物中心面積為 1.2 平方米 [10]；而根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，到了 2021 年，中國各大城市距此尚且有一定距離：上海的人均商業(yè)面積不足 1 平方米，杭州等城市人均更是僅有 0.8 平方米 [10]。

再加上，在新零售時代，線下門店也不斷升級，打造沉浸式購物體驗場景，發(fā)展所謂的“體驗經(jīng)濟”。

可以看到，實體商鋪逐漸開始販賣一種生活方式——享受琳瑯滿目、觸手可及的實物，即試、即買、即取、即用，亦或只是下班上學(xué)過路時的便捷，這種升級，正是網(wǎng)線搭建的空間無法提供的。

種種方面來看，中國的實體商鋪產(chǎn)業(yè)并未到天花板，長線發(fā)展的能力不容小覷。

當然，投資要看收益，更要看保險和穩(wěn)健。如果貿(mào)然選了抗風險能力弱的商鋪，商家營收不穩(wěn)，租金不一定交得上來，再可觀的收益率都可能變成竹籃打水一場空。

“黑天鵝事件”難免，這就要求投資人有一雙慧眼。商鋪運營不穩(wěn)健，后期很可能要懸?；蜣D(zhuǎn)店，若是長時間空窗，又會造成一筆不必要的損失。

那么，怎樣的商鋪最能抗風險呢？

樂鋪商業(yè)研究中心對北京商鋪進行了深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn) 200㎡ 以下是店鋪市場的主流面積，50㎡ 以下的小規(guī)格商鋪最具抗風險能力。

與之相反，2020 年 2 月至 4 月期間，與去年同期相比，50 - 200㎡ 的中規(guī)格店鋪轉(zhuǎn)店率上漲了 7% [11]。

比起小規(guī)模、低成本的靈活經(jīng)營，中等規(guī)格店鋪商家既要負擔較高房租成本、人員成本，又不一定有充分的資金實力，一遇到突發(fā)風險，可能就紛紛繳械轉(zhuǎn)店。

至于那些有實力租下超大面積店鋪的，一般是大品牌的主流門店，不會隨便被打垮，但如果選址不當，大品牌不會問津，投資損失更慘重。

總得來看，更多商家沒有那么財大氣粗，難以負荷過高的成本，縮小面積增加利潤率才是常態(tài)。靈活投資商鋪，才更能抵御風險。

當然，光能抵御風險還不夠，一家商鋪還要有較大的盈利潛力，才能吸引商家入駐。

樂鋪創(chuàng)始人曾表示，大量案例都證明，投資商鋪成功與否，選址因素占據(jù)了很大一部分 [12]。而一個成功的選址，則意味著該商鋪所處的區(qū)位有強悍的客流資源。

影響商鋪客流量的原因有很多，周邊住客數(shù)、交通區(qū)位、大品牌的導(dǎo)流作用等因素共同決定著一個商鋪選址的好壞。

比如社區(qū)商鋪就有著得天獨厚的客流優(yōu)勢。

匯客云對 2021 年相較于 2019 年客流增幅前 100 的商圈選址進行統(tǒng)計分析，結(jié)果表明，其中 41% 都是社區(qū)型贏家 [13]，也就是由社區(qū)形成的商圈。

社區(qū)型商圈的基礎(chǔ)消費客群是周邊居住人群，消費需求剛性強且頻次高，這樣的剛需消費意味著其受疫情影響小，恢復(fù)也更快。

除此之外，選在學(xué)校附近的商鋪也往往能享受到龐大、穩(wěn)定的客流。

所謂“一所學(xué)校養(yǎng)活一條街”，學(xué)校的學(xué)生雖然換了一批又一批，但學(xué)府商鋪卻可以存活很多年，客群有剛性、復(fù)購率高。

智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)的商鋪投資項目便具有這兩大亮點。該項目位于廣州市番禺區(qū)，作為社區(qū)商鋪、學(xué)府旺鋪，擁有著天然的客流生命線。

投資智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)的社區(qū)商鋪，不用擔心周圍有大型商業(yè)分流，小區(qū)業(yè)主對社區(qū)商業(yè)依賴性強。

而且從客群來看，智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)有著緊鄰廣州大學(xué)附中附小、華師大教育幼兒園的社區(qū)底商，乃學(xué)府旺鋪。約 82 萬方優(yōu)學(xué)大城，為商鋪提供強大的消費支撐，客群和購物習慣都比較剛性，規(guī)避了不確定性。

智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)還地處交通樞紐的黃金地段，出門就是南大干線。要知道路通則財通，立體交通、網(wǎng)絡(luò)暢達八方是商鋪選址極具吸引力的優(yōu)選。

不僅擁有客流生命線，汽車小鎮(zhèn)客群質(zhì)量也高。商鋪緊鄰小區(qū)，覆蓋超 6200 戶品質(zhì)客群。這些業(yè)主大多是精英白領(lǐng)、年輕家庭，消費需求旺盛，客流變現(xiàn)能力強悍。

另外，商鋪已有肯德基、華潤萬家等大品牌入駐。要知道，肯德基選址成功率一直是業(yè)界的傳說。有了知名連鎖品牌進駐，帶租約銷售，收租無憂。

這些臨街旺鋪，擁有 5 米挑高樓層和明火經(jīng)營條件（部分商鋪除外），讓餐飲業(yè)入駐無憂。不僅如此，商鋪還支持多種經(jīng)營模式，多元業(yè)態(tài)組合，靈活性強。周邊社區(qū)的業(yè)主也可自由投資，在家門口開店，生活工作兩不誤。

而且，智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)商鋪項目風險較低，50 方左右小面積單位，投資門檻低，無論你有什么樣的投入和創(chuàng)想，都能靈活落地，運籌帷幄。

智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)“卡樂街”學(xué)府旺鋪即將面世，機遇貴地，不容錯過。