房價(jià)在持續(xù)上漲，表面上看一線城市上漲的幅度要高一些，從而拉動(dòng)了二三線城市房價(jià)的上漲。而實(shí)際上，本輪的房價(jià)上漲與以往不同，這次是上面發(fā)起，中間特別用力，銀行助推，最終誰會買單？

在 我看來，這輪持續(xù)時(shí)間或許最長漲幅最大的房價(jià)上漲，正在或已經(jīng)完成了金融風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。從地方政府的債務(wù)危機(jī)、地方融資平臺的金融危機(jī)、到銀行不良貸款壓 力，成功的轉(zhuǎn)移到炒房客，再到普通的購房者。最終為本輪房價(jià)買單的還是所謂剛性需求的普通老百姓和相信房價(jià)永遠(yuǎn)會上漲的房產(chǎn)投資者。

有人說這是一輪財(cái)富的大轉(zhuǎn)移，表面上看沒錯(cuò)，向有房人轉(zhuǎn)移，深層次看根本不是這回事，高回報(bào)伴隨的當(dāng)然是高風(fēng)險(xiǎn)，再說，出臺政策絕不僅僅會為有幾套房子的人去制定。

三大危機(jī)漸行漸近

首先，地方政府的債務(wù)危機(jī)隱現(xiàn)。長 期以來，地方政府賣地收入是最主要的財(cái)政收入來源之一，也就是所謂的土地財(cái)政。最近幾年，經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇寒冬，中小企業(yè)特別是民企投資熱情驟 降，今年以來，企業(yè)更是不僅不投資，反而歸還銀行貸款，把資產(chǎn)變現(xiàn)存入銀行，這是形成今年以來狹義貨幣M1反常規(guī)暴增的最主要原因。

根 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，2022年中央和地方債務(wù)余額總量大概是26.2萬元，除以2022年的GDP 67.67萬億元，可以知道，包括政府總負(fù)債率是38.7%，與歐盟的60%紅線總比，不算高。不過單看地方政府負(fù)債率，則并不樂觀。2022年年底地方 政府債務(wù)余額16萬億元，除以全國GDP總額，則達(dá)到23.6%，遠(yuǎn)超美國地方政府13%~16%的負(fù)債率上限，也接近加拿大的25%上限，無疑是相當(dāng)高 了。

全國絕大部分省份債務(wù)率處于安全水平，但貴州省和遼寧省的債務(wù)率分別達(dá)到120.2%、197.47%，超過了全國人大常委會劃定的100%債務(wù)率紅線，此外，云南省和內(nèi)蒙古自治區(qū)的債務(wù)率分別為111.23%、104.7%，也略過紅線。

部分地區(qū)和省份已經(jīng)出現(xiàn)地方債危機(jī)。而這些地區(qū)大多是老工業(yè)基地，邊窮地區(qū)，在整體經(jīng)濟(jì)處于下滑周期，極其容易出現(xiàn)地方債危機(jī)。在這些地區(qū)出現(xiàn)轄內(nèi)企業(yè)的債務(wù)違約不足為奇，比如遼寧省內(nèi)的某些鋼企。

其次，地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)累聚。所 謂地方融資平臺，就是指地方政府發(fā)起設(shè)立，通過劃撥土地、股權(quán)、規(guī)費(fèi)、國債等資產(chǎn)，迅速包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流均可達(dá)融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時(shí)再輔之以財(cái)政 補(bǔ)貼作為還款承諾，以實(shí)現(xiàn)承接各路資金的目的，進(jìn)而將資金運(yùn)用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等肥瘠不一的項(xiàng)目。地方政府融資平臺主要表現(xiàn)形式為地方城市建設(shè)投資公 司（簡稱“城投公司”）。

地方融資平臺早已有之，只是在四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，核裂變式膨脹。在2022年之前，法律禁止地方政府發(fā)債，地方政府舉債主要靠這類城投公司舉債。2022年爆發(fā)的云南城投違約事件首次引發(fā)公眾對地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

地方融資平臺的資金來源主要是商業(yè)銀行，后來基金，資產(chǎn)管理公司，影子銀行等紛紛成為其資金重要來源。經(jīng)過后四萬億瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)在城投公司正在規(guī)范，但是，聚集的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的狀態(tài)之下。

其三，拖累銀行。無論是地方債，還是地方融資平臺，商業(yè)銀行都是最大的直接或間接的資金提供方。

前中國銀監(jiān)會主席劉明康，在銀監(jiān)會召開的2022年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào)會議上介紹說，至2022年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，同比增長70.4%。占一般貸款余額的20.4%，全年新增貸款3.05萬億元，占全部新增一般貸款的34.5%。這離世界公認(rèn)的警戒線60%已經(jīng)很接近了。

最近幾年，銀行和資管公司，以及影子銀行等，在資產(chǎn)荒的大背景下，紛紛轉(zhuǎn)投地方融資平臺，在金融機(jī)構(gòu)看來，與其他載體相比，地方政府融資平臺相對安全。

金融機(jī)構(gòu)的爭相涌入，也讓其融資成本逐步降低。

拉高房價(jià)的內(nèi)在邏輯

短期內(nèi)解決上述三大風(fēng)險(xiǎn)是不大現(xiàn)實(shí)的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能夠高價(jià)賣出、且只有政府才能賣出的土地。

這就需要房價(jià)能上漲出去，因?yàn)椋绞巧蠞q才會有人買或者炒房子。接下來才會高價(jià)賣地，才會在各地出現(xiàn)所謂的地王。

于是，在去年底，高層提出了房地產(chǎn)去庫存的口號，住建部緊急全面部署，再接下來就是降低首付比例，也就是加杠桿，再接下來就是韭菜們要干的事兒了，拿出在銀行的存款或者借錢買房子。

目前，基本形成了房價(jià)普漲之勢。三大風(fēng)險(xiǎn)也就迎刃而解了。大小地王在各地出現(xiàn)，地方政府財(cái)政壓力得以緩解，在反腐高壓之下，敢打這塊肥肉主意的會減少很多，起碼不敢直接拿走或分了。

整體而言，政府賣地收入大幅度增加會減少地方債壓力，但是，這依然不能解決各地不均衡的現(xiàn)狀。比如東北三省，內(nèi)蒙古，山西等地，這些地方已經(jīng)出現(xiàn)鬼城，空城或半空城的情況，這些地方的土地依然不好賣，這些本來就存在債務(wù)危機(jī)的地區(qū)依然存在危機(jī)。

北京、上海、深圳等一二線城市本來債務(wù)負(fù)擔(dān)就不是很重，現(xiàn)在賣地收入又高了，這些錢對這些城市而言屬于錦上添花而已。

二線城市也是喜大普奔，房價(jià)上漲出現(xiàn)了很多新名稱，比如：南京、蘇州、廈門和合肥，被稱為“四小龍”，這之后是廣州、杭州和武漢，被稱為“三叉戟”。

房 價(jià)飛快上漲吃相也太難看了點(diǎn)，地方政府的土地也不是能無限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，于是，各地出臺了所謂的宏觀調(diào)控政策，無非是饑餓營銷而已， 比如限制土地供應(yīng)，地價(jià)如果是商品且屬于壟斷供應(yīng)的商業(yè)——限制供應(yīng)只會抬高地價(jià)而已；上海最聰明，讓限制夫妻共同購買房子，那好，假離婚多好辦，這樣本 來只能賣出去一套房子的現(xiàn)在開發(fā)商可以賣出去兩套了，賣完了庫存再高價(jià)從政府手里買地。

地方融資平臺獲取銀行貸款，或者其他途徑融資主要的抵押物就是地方政府手里的土地或者財(cái)政擔(dān)保，但是，財(cái)政的主要來源也是賣地收入。

融資平臺的違約風(fēng)險(xiǎn)也就解除了。

再看銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行的貸款最大的去向是國企央企，地方政府的債務(wù)和地方融資平臺，今年最大的投向是個(gè)人住房按揭貸款。

國企央企有中央財(cái)政兜底，很多企業(yè)還是地王，地方政府和融資平臺在高地價(jià)下已經(jīng)悄然化解風(fēng)險(xiǎn)了。

住 房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)還是比較小的。我當(dāng)記者那會兒第一個(gè)報(bào)道過，銀行的壓力測試顯示，可以承受房價(jià)下跌30%，后來劉明康說還不止。大不了，銀行把你的房子 都收了，四大資產(chǎn)管理公司是為了剝離四大國有商業(yè)銀行而成立的。當(dāng)時(shí)，按照四大行分工建行主要承擔(dān)住房貸款和開發(fā)貸，它的資產(chǎn)管理公司信達(dá)資產(chǎn)管理公司被 剝離了很多在當(dāng)時(shí)的不良資產(chǎn)，比如爛尾了和寫字樓住宅等，后來信達(dá)靠這些“不良貸款”躺著賺錢了很久。

網(wǎng)上流傳很久的一個(gè)段子：過去一年里，我們把美利堅(jiān)曾經(jīng)奏效的救世良方挨個(gè)體驗(yàn)了一遍：凱恩斯主義的政府刺激需求；馬歇爾計(jì)劃的一帶一路；克林頓的互聯(lián)網(wǎng)加萬眾創(chuàng)新；弗里德曼的貨幣供給理論；里根的供給側(cè)改革，哦還有熔斷制；最后又回到我們熟悉的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上……

當(dāng)房子還在玩擊鼓傳花游戲之際，棋已下完。我看到韭菜們還徜徉在成長的喜悅中。