萬達商業(yè)今天上市，早盤平開后就下挫跌破發(fā)行價，一度大跌近9%，尾盤跌幅收窄， 收跌2.6%，報46.75港元，成交35.88億港元。此前，萬達商業(yè)認購階段受到投資者歡迎，以48港元接近上限定價，集資額達288港元榮膺今年港 交所“集資王”。??? 萬達董事長王健林出席上市儀式時表示盡管房地產(chǎn)被視為“夕陽行業(yè)”，仍看好公司發(fā)展，并預計內(nèi)地將繼續(xù)降息及降準。按此前胡潤的測算，若萬達商業(yè)地產(chǎn)股價 漲30%，則王健林超過馬云成為內(nèi)陸首富。按今早萬達商業(yè)地產(chǎn)股價表現(xiàn)，王健林沒能超越馬云成為首富。對此，肥貓對話易觀商業(yè)解決方案副總裁田崢，深度解 讀萬達破發(fā)的背后。

肥貓：萬達商業(yè)香港掛牌上市，現(xiàn)公布將在文化、旅游、金融、電商四個領(lǐng)域方向進行轉(zhuǎn)型。萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型的主要原因及主要轉(zhuǎn)型壓力有哪些？田崢：從 現(xiàn)在看已經(jīng)到了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然周期，房地產(chǎn)的周期性已經(jīng)從黃金時代到了白銀時代，高利潤的、高毛利的房地產(chǎn)紅利周期已經(jīng)過去。在這個背景下，房地產(chǎn)需要 做一些其他方面的轉(zhuǎn)型，文化、旅游、金融、電商是業(yè)內(nèi)看好的幾大行業(yè)，文化、旅游在GDP發(fā)展到一定程度必然會發(fā)展；金融的本質(zhì)是透支未來，經(jīng)濟好的情況 下金融的未來一定會好，過去幾年金融業(yè)也有較快的增長；電商在整個資本市場和民生市場來說，都是一個很利好的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了增長的極限和瓶頸， 需要產(chǎn)業(yè)的多元化；資本方面，現(xiàn)在整個資本市場對房地產(chǎn)市場信心不足，萬達商業(yè)現(xiàn)在上市也是要對于萬達整體的資本和融資做一定的保證。

目前萬達面臨幾大轉(zhuǎn)型壓力：第一，競爭壓力；第二，人才壓力；第三，體驗式的商業(yè)品牌生態(tài)還偏于早期，成熟的商業(yè)品牌太少；第四，資本壓力1.競爭壓力：原來不在這個行業(yè)都是朋友，進入這個行業(yè)的話就會有朋友有敵人。資本市場上，大廠商進入這個行業(yè)的話說明這個行業(yè)還是很有前景的，大家也都會盯著這塊市場進行爭奪，競爭會變的更加激烈。2.人才壓力： 萬達的企業(yè)文化比較偏軍事作風，比較強調(diào)執(zhí)行力、強大的管控體系和苛刻的業(yè)績要求，過分強調(diào)執(zhí)行力會導致管理靈活性和創(chuàng)新度的缺乏，比較容易留住執(zhí)行力強 的人才，創(chuàng)新型的人才就比較容易流失。領(lǐng)導去思考和制定戰(zhàn)略，下級人員只進行執(zhí)行，好處是保證了很好的上行下效，劣勢是會扼殺下級人員的創(chuàng)造力。人才壓 力，是萬達比較明顯的壓力。3.成熟的體驗式商業(yè)品牌太少：萬達要做的文化、旅游都是在做體驗式的生態(tài)圈，都很強調(diào)體驗，目前體驗式的生態(tài)圈還處于早期，整個服務(wù)意識都還比較落后。萬達想整合成熟的商業(yè)品牌還是不太可能，成熟的商業(yè)品牌太少，需要萬達自己去慢慢建立這個生態(tài)圈。4.資本壓力：整個資本市場對萬達信心不足，主要是反映在股票上。

肥貓：這四個不同領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，萬達在這些方面的優(yōu)劣勢有哪些？?田崢：萬 達的主要優(yōu)勢是，政府資源、品牌商資源、萬達城市中心化的引流能力、商業(yè)地產(chǎn)與電商的O2O協(xié)同效應(yīng)。???? 萬達是各地方政府招商引資的龍頭企業(yè)，建立當?shù)氐某鞘兄行捏w，萬達具有較好的政府資源；品牌商資源，萬達多年積累了很多品牌資源，萬達建好就及時入駐，也 是商業(yè)地產(chǎn)的核心資源。以萬達商場為中心形成的城市中心，每年會聚集數(shù)以億計的人流量，有較好的品牌、產(chǎn)品和導流的用戶基礎(chǔ)。萬達本身的商業(yè)地產(chǎn)和電商有 更好的O2O協(xié)同效應(yīng)，萬達已經(jīng)具備強大的線下實力，現(xiàn)在的問題是線上未來做的怎么樣。??????萬達的劣勢：過去成功經(jīng)驗有可能是現(xiàn)在發(fā)展的阻礙；沒有太大效益的粗曠式的增長模式，需要調(diào)整自己的精細化；創(chuàng)新乏力；企業(yè)文化基因；管理靈活度也需要很大的提升。

肥貓：萬達如何解決騰百萬的O2O難題？對于大積分體系來說，目前萬達應(yīng)如何布局？田崢：基 于企業(yè)文化基因的問題，萬達的O2O模式的實現(xiàn)還是有很大挑戰(zhàn)的。未來萬達有可能不會按照自己的意愿去玩O2O，而是被互聯(lián)網(wǎng)公司驅(qū)動去完成O2O環(huán)節(jié)。 比如，今年雙十二中市民已經(jīng)形成了使用支付寶的意識，未來市民到萬達消費會形成支付寶支付意愿的互動溝通，有可能會驅(qū)動萬達最終對接支付業(yè)務(wù)。????? 首先，萬達的O2O模式就應(yīng)該玩大積分體系，積分是一個共同工具，積分體系是最容易圈住整個資源的，包括圈住萬達周邊的商圈。比如，商場能聚集到一定的人 群，用積分的形式把這些人群分流給商場周邊的小商戶，小商戶門肯定愿意，能直接給他們帶來用戶流量，使用使用積分一體化的形式將小商戶整合進來，用消費積 分的形式圈住用戶和小商戶。某商戶給的積分能翻倍，就會有一群用戶被吸引過去，形成促銷的效應(yīng)。測算萬達周邊3公里可以圈到5萬的小商戶，5公里可以圈住 10萬小商戶，這也是本地生活服務(wù)最高級的玩法。????? 萬達目前還不能明晰大積分體系的遠期收益，所以短期內(nèi)萬達選擇了更容易變現(xiàn)的現(xiàn)有收益模式也就是已有的商業(yè)模式，來規(guī)避未知風險。在布局O2O和積分體系中，萬達也會遇到一系列的問題，怎么運作這種模式、怎么盈利的問題都需要解決。

肥貓：萬達的龐大物業(yè)體系，將在其轉(zhuǎn)型中做怎樣的角色？田崢：物 業(yè)未來一定會互聯(lián)網(wǎng)化，互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)平臺是社區(qū)O2O的天然工具。萬達是最適合做物業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的，物業(yè)也會在萬達O2O中形成很大的作用。O2O的四要素： 人、貨、錢、場，社區(qū)O2O首先直接解決了人、場的問題，直接抓住了長期生活在這并且有穩(wěn)定收入的市民，就肯定有穩(wěn)定的消費，社區(qū)O2O也是推廣本地生活 化服務(wù)的較好方式，這也就是間接搞定了人群的后期消費，市場還是很大的。????萬達未來也肯定會做自己的支付體系，因為支付是商業(yè)地產(chǎn)的根基。因為目前貨品不是萬達的，只有場地是萬達的，所以萬達必須要管控住錢。

肥貓：在文化、旅游、金融、電商四個領(lǐng)域中萬達的主要競爭對手都有哪些？田崢：個 人認為，萬達在四大領(lǐng)域的競爭對手不會少，但他們的關(guān)系可能更多的是競合的關(guān)系。文化領(lǐng)域：目前各大巨頭紛紛進軍文化領(lǐng)域：阿里影業(yè)、完美世界，國外的迪 士尼等，競爭對手較多。文化領(lǐng)域相對來說，門檻較低，目前百花齊放；旅游領(lǐng)域：如攜程、途牛，去哪兒，去啊等，另外還有區(qū)域性旅游公司；金融領(lǐng)域：金融領(lǐng) 域也較多，大致分為四大塊：支付、融資、投資理財、風險管理、金融產(chǎn)品的搜索引擎；1.萬達一定會做支付。萬達的競爭對手包括BAT三家 等、易寶，塊錢等，網(wǎng)銀支付、第三支付；2，融資；網(wǎng)絡(luò)微貸、眾籌，紅嶺、陸金所、人人貸；3，投資理財，例如余額寶等一堆寶；4，風險管理。目前，在這 個領(lǐng)域內(nèi)相對成型的大公司還沒有，網(wǎng)絡(luò)保險、網(wǎng)絡(luò)征信等；5，金融產(chǎn)品的搜索引擎。目前市場上，金融產(chǎn)品過于泛濫，消費者往往無所適從；電商領(lǐng)域：電商領(lǐng) 域已經(jīng)很明朗。萬達方面，業(yè)態(tài)最接近的是銀泰、蘇寧，都有線下實體店，都在玩O2O。